120 m² Ev Maliyeti 2026: Kaba ve Anahtar Teslim Bütçe

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

120 m², Türkiye'de müstakil ev yaptıranların en çok tercih ettiği büyüklüklerden biridir: üç-dört kişilik bir aile için yeterince geniş, bütçesi ise 150 m² ve üzeri planlara göre daha kolay yönetilir. Bu yazı, 120 m²'lik bir evi örnek alarak 2026 maliyetini kalem kalem çıkarır. Yöntem, sitedeki 100 m² ev maliyeti 2026 rehberinin yöntemidir: metrajlar o rehberdeki 100 m² değerlerinin 1,2 kat ölçeklenmesidir, tutarlar ise sitede yayımlanan birim fiyat aralıklarının doğrudan çarpımıyla bulunmuştur. Hiçbir yeni sarfiyat oranı uydurulmamıştır. Tüm tutarlar arsa bedeli hariçtir ve 2026 yılı fiyatlarıyla verilmiştir.

Bu yazı, boyut serisinin bir parçasıdır: 100 m² rehberi serinin ilk adımı, 150 m² ev maliyeti 2026 rehberi ise bir sonraki adımdır. Kendi planınız 120 m²'den farklıysa aynı birim fiyatları kendi metrekaresiyle çarpmanız yeterlidir; toplam bütçe hesaplama aracıyla kendi kalemlerinizi toplayarak da kontrol edebilirsiniz.

1. 120 m² Ev Maliyeti 2026: m² Fiyatları

Sitede yayımlanan 2026 birim fiyat aralıkları şöyledir: kaba inşaat 9.500 – 13.500 TL/m² (piyasa aralığı), anahtar teslim 22.000 – 35.000 TL/m² (piyasa aralığı). Orta-standart kalite bandı ise 22.000 – 26.700 TL/m² aralığındadır. 120 m² ev için çarpım şöyledir: 120 m² × 9.500 – 13.500 TL/m² (piyasa aralığı) = 1.140.000 - 1.620.000 TL kaba inşaat; 120 m² × 22.000 – 35.000 TL/m² (piyasa aralığı) = 2.640.000 - 4.200.000 TL anahtar teslim. Orta-standart bandın karşılığı 2.640.000 - 3.204.000 TL olur; 35.000 TL/m² üst sınırı ise lüks malzeme ve özel plan detaylarını kapsar.

Karşılaştırma için resmî tebliğ bazlı band da şöyledir: kaba inşaat 8.500 – 10.500 TL/m² (resmî tebliğ bazlı), anahtar teslim 20.000 – 25.000 TL/m² (resmî tebliğ bazlı). Resmî bandın piyasa bandından düşük çıkması normaldir; çünkü tebliğ rakamı resmi işlemlerde kullanılan birim maliyettir, sahadaki tekliflerin ortalaması değildir. Bütçenizi planlarken piyasa aralığını esas alın.

2. Resmî Matrah Nedir? Tebliğdeki 21.050 TL/m² Ne Anlama Gelir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, sayı 33157), III. sınıf konut B için birim fiyatı 21.050 TL/m² olarak yayımlar. Bu rakam bir resmî matrahtır: resmi işlemlerde — örneğin yapı denetim ve bazı harç hesaplarında — kullanılan birim maliyettir, piyasa fiyatı değildir. 120 m² ev için resmî matrah 120 × 21.050 = 2.526.000 TL olur.

Resmî matrah ile piyasa maliyeti arasındaki farkı doğru okumak önemlidir: tebliğdeki 21.050 TL/m², orta-standart anahtar teslim bandının (22.000 – 26.700 TL/m²) alt sınırına yakındır; yani resmi hesap, piyasanın temkinli ucuna denk gelir. Bütçenizi planlarken tebliğ rakamını bir taban değer olarak görün, gerçek harcamanızı ise malzeme fiyat panosundaki güncel piyasa fiyatlarıyla ve işçilik teklifleriyle çıkarın.

3. 120 m² Ev İçin Ne Kadar Malzeme Gider? (Metraj ve Sarfiyat)

Müteahhit veya ustayla anlaşırken en çok merak edilen konu şantiyeye girecek net malzeme miktarlarıdır. Aşağıdaki metrajlar, 100 m² rehberindeki metrajların orantılı olarak ölçeklenmesidir (1,2 kat): 100 m² planda demir 3,5 – 4,2 ton ve beton 75 – 85 m³ olarak verilmişti; yeni bir sarfiyat oranı uydurulmamıştır. Hesap tek katlı varsayımıyla yapılmıştır — dubleks planda temel ve çatı metrajları Bölüm 5'te anlatıldığı gibi düşer. 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY) uyarınca güvenli bir betonarme taşıyıcı sistem için gereken yaklaşık malzeme miktarları şunlardır:

Birim fiyatlar SerMimar malzeme fiyat panosunun 27 Ekim 2026 tarihli değerleridir: demir 32.500 TL/ton, C25 beton 3.100 TL/m³, çimento 185 TL/adet, tuğla 8,00 TL/adet. Demir ve beton pano fiyatları, 100 m² rehberindeki aralıkların (demir 31.000 – 33.500 TL/ton, beton 2.600 – 3.100 TL/m³) içinde, üst sınıra yakın değerlerdir; bu yüzden aşağıdaki tutarlar temkinli, üst banda yakın bir okumadır.

Tuğla bedeli yalnızca malzeme bedelidir; harç, gazbeton ve duvar işçiliği bu rakama dahil değildir. Demir ve beton miktarınızı kendi projenize göre çıkarmak için demir metrajı hesaplama ve beton metrajı hesaplama araçlarını kullanın — buradaki değerler ortalama bir betonarme konut içindir, zemin etüdü ve statik proje sonucu değişebilir.

4. 2026 Kalem Kalem Bütçe Dağılım Tablosu (120 m², Anahtar Teslim)

Aşağıdaki tablo, orta-standart malzeme ve işçilik kalitesiyle inşa edilen 120 m² bir evin anahtar teslim maliyet kalemlerini göstermektedir. Kaba inşaat doğrudan 9.500 – 13.500 TL/m² (piyasa aralığı) çarpımıdır. Kalan kalemler (ince işler, tesisat, ruhsat), anahtar teslim aralığının kalan kısmının (12.500 – 21.500 TL/m²) 100 m² rehberindeki paylara göre dağıtılmasıyla bulunmuş ve en yakın 100 TL/m²'ye yuvarlanmıştır; bu yüzden satır toplamları başlık toplamıyla birebir örtüşür. Yüzde sütunu 100 m² rehberindeki yaklaşık paydır.

Not: Ruhsat kalemini toplamın %8'i olarak da kontrol edebilirsiniz: 120 m² planda %8, 211.200 - 336.000 TL eder; tablodaki 204.000 - 360.000 TL aralığı bu değerle tutarlı, yuvarlanmış bir aralıktır. Anahtar teslim maliyetin detaylı anlatımı için anahtar teslim inşaat maliyeti 2026 rehberimize de bakabilirsiniz.

5. Tek Katlı Ev mi, İki Katlı (Dubleks) mi Daha Ekonomiktir?

120 m²'lik bir evi tek katlı mı yoksa iki katlı (60 + 60 m²) mı yapmak gerektiği, en sık sorulan sorulardan biridir. Tek katlı planda temel oturum alanı 120 m², çatı kaplama alanı da 120 m²'dir. İki katlı planda ise temel ve çatı alanı 60 m²'ye iner; hafriyat, radye temel ve çatı kaplama gideri belirgin şekilde düşer. Buna karşılık dublekste iç merdiven alan kaybı ve merdiven işçiliği eklenir. Tek katlı ve dubleks planın ayrıntılı karşılaştırması için müstakil ev maliyeti 2026 rehberimize bakabilirsiniz.

100 m² rehberindeki orana göre dubleks yapılar, temel ve çatı tasarrufu sayesinde tek katlı evlere göre toplam maliyette ortalama %5 ila %8 daha ekonomik çıkabilir. 120 m² planda bu, anahtar teslim toplamda yaklaşık 132.000 - 336.000 TL tutarında bir farka karşılık gelir — ancak merdiven ve ikinci kat tesisat giderleri bu farkın bir kısmını geri alır. Yani dubleks ucuzdur ama fark, sanıldığı kadar büyük değildir; karar verirken bahçe büyüklüğünü ve merdivensiz yaşam ihtiyacını da hesaba katın.

6. Arsanın Maliyete Etkisi: İmar Durumu ve Zemin

120 m²'lik bir evi tek katlı mı yoksa dubleks mi yapabileceğiniz, büyük ölçüde arsanın imar durumuna bağlıdır. Belediyeden alacağınız imar durum belgesinde yazan TAKS (taban alanı kat sayısı) ve KAKS (kat alanı kat sayısı) değerleri, arsanın ne kadarına bina oturtabileceğinizi ve toplamda kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi gösterir. Arsanın imar hesabını çıkarmak için TAKS-KAKS hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

İkinci belirleyici, zemin etüdüdür. Zemin etüdü raporu olmadan temel tipi seçilemez: sağlam zeminde radye temel yeterli olurken, zayıf veya dolgulu zeminde derin temel gerekebilir ve bu, kaba inşaat kalemini ciddi ölçüde büyütür. Bu yüzden zemin etüdü masrafını bir gider olarak değil, bütçeyi koruyan bir sigorta olarak görün. Ayrıca arsanın eğimi, ana yola uzaklığı ve kanalizasyon hattına mesafesi de hafriyat, dolgu ve bağlantı giderlerini etkiler — bu kalemler metrekareye değil, arsaya bağlıdır ve ancak keşif sonrası netleşir.

7. Gizli Masraflar ve Güvenlik Payı

Bütçesini sadece ana kalemlere göre hazırlayan birçok ev sahibi, inşaatın ortasında nakit sıkışıklığı yaşamaktadır. Şantiyelerde öngörülmeyen masraflara mutlaka bütçenizin en az %10 ila %15'ini güvenlik payı olarak ayırın — 120 m² örnek planda bu pay 264.000 - 630.000 TL eder. En sık karşılaşılan gizli kalemler şunlardır: şantiye elektrik ve su abonelikleri, fosseptik veya kanalizasyon bağlantısı, bahçe duvarı ve çevre düzenleme, iskan (yapı kullanma izin belgesi) harçları ve DASK sigortası.

Yukarıdaki gizli masraflar arsaya bağlıdır, metrekareye değil — küçük bir arsada 120 m² ev yapsanız da bahçe çevresi aynı kalabilir. Bu yüzden güvenlik payını evin büyüklüğüne değil, arsanızın durumuna göre, %10 – %15 bandının üst ucundan planlamak daha güvenlidir.

8. 120 m² Ev Maliyetini Düşürmenin Dürüst Yolları

Maliyeti düşürmek, kaliteden kısmak demek değildir; planı sadeleştirmek demektir. Dikdörtgen ve sade bir plan, girintili çıkıntılı bir plana göre daha az kalıp, daha az dış cephe ve daha az çatı detayı ister. Dubleks tercih etmek, Bölüm 5'te anlatıldığı gibi temel ve çatı tasarrufu sağlar. Malzeme alımında ise malzeme fiyat panosunu düzenli takip edip demir ve beton gibi ana kalemleri fiyatın uygun olduğu dönemde toplu almak, bütçeyi korur. Son olarak, projeye başlamadan önce zemin etüdü ve statik projeyi tamamlatmak, şantiyede ortaya çıkacak sürpriz temel değişikliklerinin önüne geçer — en pahalı değişiklik, inşaat başladıktan sonra yapılan değişikliktir.

Sıkça Sorulan Sorular