Doğrudan cevap: 2026 yılında 6306 sayılı Kanun kapsamında standart 5 katlı bir apartman için toplam riskli bina tespiti ve karot testi maliyeti 45.000 – 80.000 TL aralığındadır; işlem tek bir kat malikinin Bakanlık lisanslı kuruluşuna başvurusuyla başlar ve rapor sonrası %50+1 çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı alınır.
6306 sayılı kanun kapsamında yetkili laboratuvar karot alımı, donatı taraması ve rapor onay süreçleri.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu Süreci
Riskli bina tespiti, binadaki kat maliklerinden sadece birinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarına başvurmasıyla başlatılabilir. Çoğunluk kararı aranmaz.
Karot Alımı Binaya Zarar Verir mi?
Uzman mühendisler gözetiminde, donatı taraması yapılarak demire denk gelmeyecek şekilde alınan standart silindirik karotlar binanın taşıyıcı sistemine zarar vermez. Karot deliği derhal yüksek mukavemetli tamir harcıyla doldurulur.
Riskli Raporu Çıktıktan Sonra Ne Olur?
Rapor Bakanlık sistemine işlendiğinde tapu kütüğüne 'Riskli Yapı' şerhi düşülür. Maliklere tebligat gönderilir ve 60+30 gün içinde binanın tahliyesi ve yıkımı talep edilir.
Adım Adım Riskli Bina Tespiti Süreci: Başvurudan Tapu Şerhine
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir binanın deprem risk analizinin yapılması ve resmi kentsel dönüşüm sürecinin başlaması tamamen dijital (ARAAD sistemi üzerinden) ve şeffaf adımlarla yürütülür:
- Bireysel Başvuru (Çoğunluk Şartı Yoktur): Binadaki kat maliklerinden yalnızca birinin tapu senedi ve kimlik belgesiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı bir kuruluşa başvurması yeterlidir.
- Saha İncelemesi ve Röleve: Binanın mevcut mimari/statik projesi belediye arşivinden temin edilir; proje yoksa binanın yerinde taşıyıcı sistem rölevesi çıkarılır.
- Karot Alımı, Sıyırma ve Donatı Röntgeni: Kritiklik arz eden katlardan standartlara uygun sayıda beton karot numunesi alınır, ferroscan cihazıyla kolonlardaki demir adedi taranır ve paspayı sıyırması yapılarak korozyon durumu ölçülür.
- 3 Boyutlu Statik Performans Analizi: Laboratuvarda kırılan karotların basınç dayanımı ve zemin verileri bilgisayar modeline girilerek binanın deprem altındaki göçme riski hesaplanır.
- Bakanlık/Belediye Onayı ve Tapu Şerhi: Rapor onaylandığında tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi işlenir ve tüm kat maliklerine e-Devlet/muhtarlık üzerinden resmi tebligat yapılır.
Bakanlık Lisanslı Kuruluşlar Nasıl Seçilir? Resmi Rapor ile Ön İnceleme Farkı
Bina sakinlerinin en çok dikkat etmesi gereken konu, yaptıracakları incelemenin hukuki sonucudur. Eğer doğrudan Bakanlık lisanslı bir kuruluşa "6306 sayılı Kanun kapsamında resmi riskli yapı tespiti" başvurusu yapılırsa ve bina riskli çıkarsa, sonuç doğrudan tapuya işlenir ve binanın yasal süre içinde tahliye edilip yıkılması zorunlu hale gelir; bu işlemden geri dönüş yoktur.
Eğer kat malikleri henüz müteahhit veya bütçe konusunda anlaşmamışsa ve sadece "binamızın durumu nedir, güçlendirme mi yıkım mı gerekir?" sorusuna yanıt arıyorsa, önce üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerine veya özel yapı laboratuvarlarına "Bilgi Amaçlı Deprem Performans Ön İncelemesi (TBDY 2018)" yaptırabilirler. İki yöntemin farkları şöyledir:
| Kriter | 6306 Sayılı Yasa Resmi Risk Tespiti | Bilgi Amaçlı Özel Performans Analizi |
|---|---|---|
| Başvuru Yetkisi | Tek bir kat maliki başvurabilir | Yönetim veya isteyen malik yaptırabilir |
| Tapu Siciline Etkisi | Tapuya 'Riskli Yapı' şerhi düşülür (Resmi) | Tapuya işlenmez, sonuç sadece maliklere verilir |
| Tahliye ve Yıkım Zorunluluğu | Rapor kesinleşince tahliye ve yıkım zorunludur | Yıkım zorunluluğu doğurmaz, karar maliklerindir |
| Devlet Desteklerine Erişim | Kira yardımı, hibe ve harç muafiyetini başlatır | Resmi dönüşüm desteklerini başlatmaz |
| 2026 Ortalama Maliyet | 45.000 - 80.000 TL (5 Katlı Bina) | 35.000 - 70.000 TL (Kapsama göre) |
Riskli Yapı Raporuna İtiraz Hakkı: 15 Günlük Yasal Süre Nasıl İşler?
Riskli yapı tespiti raporu tapuya işlenip muhtarlıkta askıya çıkarıldıktan ve e-Devlet üzerinden tebliğ edildikten sonra, rapora katılmayan kat maliklerinin 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne dilekçeyle itiraz etme hakkı vardır.
Yapılan itiraz, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık uzmanlarından oluşan 7 kişilik bağımsız Teknik Heyet tarafından incelenir. Teknik Heyet karot sonuçlarını ve statik hesapları denetler; eğer hesaplamalar mevzuata uygunsa itirazı reddeder ve "Riskli Yapı" kararı kesinleşir. İtiraz sadece teknik hesap hatası varsa kabul edilir; "maddi durumumuz yok" veya "taşınmak istemiyoruz" şeklindeki itirazlar raporu iptal etmez.
Rapor Kesinleştikten Sonra Kat Maliklerinin Hakları ve Muafiyetleri Nelerdir?
Binanın riskli yapı olduğu kesinleştiğinde kat malikleri ve kiracılar devletin sunduğu çok geniş mali avantajlardan yararlanma hakkı kazanır:
- 18 Aylık Kira ve Taşınma Yardımı: İl grubuna göre aylık 4.250 TL ile 7.000 TL arasında düzenli kira desteği ödenir. Detaylı başvuru şartlarını kentsel dönüşüm kira yardımı rehberimizden inceleyebilirsiniz.
- Yarısı Bizden Hibe ve Kredi Desteği: Uygun projelerde konut başına 700.000 TL hibe, 700.000 TL kredi ve 100.000 TL tahliye desteği (TOKİ maliyet paylaşımı) sağlanır.
- Tam Vergi ve Harç Muafiyeti: Yeni yapılacak binanın belediye inşaat ruhsat harçları, noter kat karşılığı sözleşme harçları, tapu devir harçları ve veraset/intikal işlemlerinde harç muafiyeti uygulanır.
- %1 KDV Avantajı: Kentsel dönüşüm kapsamındaki konut yapım işlerinde KDV oranı %20 yerine indirimli orandan uygulanarak daire başı maliyeti ciddi biçimde düşürür.
Tahliye Süresi (Azami 90 Gün) ve Karara Katılmayan Hissedarların Durumu
Son yasal düzenlemelerle riskli binanın tahliyesi için maliklere toplamda en fazla 90 güne kadar süre tanınmaktadır. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları ilgili idarelerce kesilir ve mülki idare amirliği refakatinde tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Bina yıkıldıktan veya riskli olduğu kesinleştikten sonra, yeni binanın nasıl yapılacağına ve hangi müteahhitle anlaşılacağına kat maliklerinin arsa payı bakımından %50+1 salt çoğunluğu ile karar verilir. Salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık hissedarların payları, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme uzmanlarının belirlediği rayiç değer üzerinden açık artırma ile anlaşmaya katılan diğer maliklere veya TOKİ/idareye satılır. Daire başına düşen yeni yapım bütçesini 2026 kentsel dönüşüm maliyetleri sayfamızdan kontrol edebilirsiniz.
Riskli Bina Güçlendirilebilir mi Yoksa Yıkılmak Zorunda mı?
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli çıkan bir binanın mutlaka yıkılması şart değildir; eğer teknik olarak güçlendirilmesi mümkünse ve güçlendirme maliyeti yeniden yapım maliyetinin %40'ını aşmıyorsa bina güçlendirilebilir. Ancak güçlendirme kararı alınabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca maliklerin 4/5 çoğunluğu (veya dönüşüm mevzuatındaki salt çoğunluk + onaylı güçlendirme projesi) ile belediyeden güçlendirme ruhsatı alınması gerekir. Yeniden yapım maliyetini anlık hesaplamak için inşaat maliyeti hesaplama aracı sayfamızı kullanabilirsiniz.
2026 Yılı Güncel Fiyat ve Maliyet Tablosu
| İnceleme ve Test Kalemi | Uygulama Şekli | Ortalama Maliyet (TL) | Rapor Geçerliliği |
|---|---|---|---|
| Karot Numunesi Alımı (Bina Başı 6-10 adet) | Basınç dayanım pres testi | 14.000 - 22.000 TL | Lisanslı Laboratuvar |
| Donatı Röntgeni (Ferroscan Tarama) | Kolon ve perde donatı tespiti | 8.000 - 14.000 TL | Tahribatsız İnceleme |
| Beton Sıyırma ve Paspayı Ölçümü | Korozyon ve paslanma kontrolü | 5.000 - 8.000 TL | Görsel & Kumpas |
| Statik Performans Analiz Raporu | 6306 sayılı Yasa resmi raporu | 25.000 - 45.000 TL | Bakanlık Onaylı |
| TOPLAM RİSK TESPİT MASRAFI | Standart 5 Katlı Apartman İçin | 45.000 - 80.000 TL | Resmi Statü |
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Bina sakinlerinin çoğu istemezse karot alımı engellenebilir mi?
Hayır. Yasal olarak tek bir malikin başvurusu yeterlidir ve denetim kuruluşunun binaya girişini engellemek suç teşkil eder.
❓ Riskli bina tespit masrafı kime aittir?
Başvuruyu yapan kat maliki başlangıçta ücreti öder; kentsel dönüşüm kararı alındığında bu masraf arsa payı oranında tüm maliklerden tahsil edilir.
❓ Riskli bina tespit raporuna itiraz süresi kaç gündür?
Tebligatın muhtarlıkta askıya çıkarılması veya e-Devlet üzerinden malike ulaşmasından itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne teknik itiraz dilekçesi verilebilir.
❓ 5 katlı bir apartmanda kaç adet karot numunesi alınır?
6306 sayılı Kanun uygulama yönetmeliğine göre zemin kat ve kritik katlardan bina taban alanına bağlı olarak genellikle 6 ila 10 adet silindirik beton karot numunesi alınır ve ferroscan donatı taramasıyla birlikte değerlendirilir.
❓ Riskli yapı şerhi konulan daire satılabilir mi?
Riskli yapı şerhi bulunan bir bağımsız bölümün veya arsa payının satışına yasal engel yoktur; ancak alıcı tapudaki 'Riskli Yapı' şerhini ve yıkım/dönüşüm yükümlülüğünü kabul ederek devralmış sayılır.
❓ Binanın yıkılmadan güçlendirilmesi için hangi şart aranır?
Lisanslı mühendislik bürosunca hazırlanan performans analizinde binanın güçlendirmeye uygun çıkması ve güçlendirme bütçesinin yeniden inşa maliyetinin %40'ının altında kalması durumunda güçlendirme ruhsatı alınabilir.
Sonuç: Risk Tespiti Öncesinde Apartman Olarak Nasıl Hareket Edilmeli?
2026 yılında 5 katlı bir apartman için 45.000 – 80.000 TL arasında tutan riskli bina tespiti, daire başına bölündüğünde yalnızca 4.500 – 8.000 TL'lik bir güvenlik yatırımıdır. Resmi başvuruyu yapmadan önce kat malikleriyle %50+1 yol haritasını konuşmak, müteahhit veya devlet destekli dönüşüm bütçesini önceden çıkarmak süreci kavgasız ve hızlı tamamlamanın en doğru yoludur.
Maliyetinizi Detaylı Çıkarın:
Projenizin güncel metrekare birim fiyatları, malzeme sarfiyatları ve işçilik giderleriyle anlık bütçe analizini yapmak için ana sayfamızda yer alan inşaat maliyeti hesaplama aracı ile tüm parametreleri ücretsiz olarak simüle edebilirsiniz.Kendi İnşaat Maliyetinizi Anında Hesaplayın
Arsanızın bulunduğu şehri, bina tipini ve metrekare bilgisini girerek 2026 güncel piyasa fiyatlarıyla anlık maliyet dökümünüzü ücretsiz çıkarın.