İnşaatta KDV Oranları ve Vergi Rehberi 2026

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

İnşaat bütçesi çıkarırken en sık unutulan kalem KDV'dir. Teklifler "KDV hariç" verilir, tapuda ayrı bir oran işler, kentsel dönüşümde ise bambaşka bir oran uygulanır — ve bu üç oran birbirine karıştırılırsa bütçe yüz binlerce lira sapar. Bu yazı, 2026'da inşaatta uygulanan KDV oranlarını tek tek açıklar: genel oran, konut teslimindeki 150 m² kuralı, kentsel dönüşümdeki %1 indirimi, tevkifat ve iade konuları. Tüm oranlar, 2007/13033 sayılı Karar'a ekli listeler ile KDV Genel Uygulama Tebliği'ne dayanır ve kaynaklarda belirtilmiştir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi danışmanlığı yerine geçmez. Kendi projenizde hangi oranın uygulanacağını, ruhsat tarihinizi ve dairenizin net alanını muhasebecinize veya vergi dairesine teyit ettirin. Oranlar mevzuat değişikliğiyle güncellenir; bu yazıdaki değerler 2026 içindir.

1. Türkiye'de Üç KDV Oranı Var: %1, %10 ve %20

2026'da Türkiye'de üç KDV oranı uygulanır: (I) sayılı listedeki mal ve hizmetlerde %1, (II) sayılı listedekilerde %10, listelerde yer almayan bütün vergiye tabi işlemlerde genel oran olan %20. Listeler, 2007/13033 sayılı Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar'ın ekidir. Genel oran ve indirimli oran en son 10 Temmuz 2023'te değişmiştir: 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel oran %20, indirimli oran %10 olmuştur. Mevzuat metninde yazan eski %8 ve %18 oranları artık geçerli değildir; bugün teslim yapılan bir işlemde güncel oranlar uygulanır.

İnşaat için önemli olan, hangi işlemin hangi listede yer aldığını bilmektir. Konut teslimi, işyeri teslimi ve inşaat taahhüt işleri farklı listelerde yer alır; bu yüzden aynı binada daire ve dükkân için farklı oranlar uygulanabilir. Aşağıdaki bölümler, her durumu ayrı ayrı anlatır.

2. Konut Tesliminde 150 m² Kuralı: Ruhsat Tarihi Belirler

Konutta KDV oranını iki şey belirler: yapı ruhsatının alındığı tarih ve dairenin net alanı. Net alan, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanır; projedeki brüt metrekare esas alınmaz. Kural, ruhsat tarihine göre ikiye ayrılır:

Dikkat edilmesi gereken nokta, 150 m² sınırının konutun tamamına değil, net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmına uygulanmasıdır: 170 m² net alanı olan bir dairede ilk 150 m² %10, aşan 20 m² %20 oranına tabidir. Bir diğer nokta, oranın teslim günü geçerli olan oran olmasıdır: konut teslim edilmeden önce fatura kesildiyse, fatura günündeki oran geçerli olur ve sonradan düzeltilmez. Ruhsatı 1 Nisan 2022'den önce alınmış, 150 m²'ye kadar bir konut büyükşehirdeyse ve lüks ya da birinci sınıf inşaatsa oran %1 olmayabilir; arsa değerine göre %10 veya %20 uygulanabilir. Bu istisnayı kendi projeniz için muhasebecinize sorun.

3. Kentsel Dönüşümde %1 KDV: En Büyük Vergi Avantajı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde, devlet çok kritik bir vergi teşviki sağlar: riskli yapının yerine dönüşüm projesiyle yapılan konutlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmına %1 KDV uygulanır; aşan kısım ve dükkânlar %20'dir. Ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınmış normal bir projede aynı kısım %10'dur; fark buradan doğar.

Bu indirimden yararlanmanın şartları vardır: bina, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kuruluşun raporuyla riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı ya da arsa riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olmalıdır. Ayrıca maliklerin yaptırdığı inşaatta, müteahhidin kestiği hak ediş faturası da şartlı olarak %1'dir: indirim, maliklerin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni konut alanı için geçerlidir. Kentsel dönüşümde %1 KDV'nin maliyet hesabına etkisini kentsel dönüşüm maliyeti 2026 yazımızda da görebilirsiniz. Faturada "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Dönüşüm İşi" ibaresinin yer alması gerekir; bu ibare eksikse indirim uygulanmayabilir.

4. Örnek Hesap: 100 m² Evde KDV Farkı Ne Kadar?

Oranların bütçeye etkisini somut bir örnekle görelim. 100 m² net alanı olan bir ev düşünelim; yapım tutarını 2.200.000 TL olarak alalım ve bu tutarın KDV hariç olduğunu varsayalım. Teklifinizin KDV durumunu yazılı olarak teyit etmeden bu hesabı uygulamayın; çünkü bazı teklifler KDV dahildir, bazıları hariç.

Tablodan görüldüğü gibi, aynı 100 m² evde kentsel dönüşüm indirimi, normal projeye göre 198.000 TL fark yaratır. Bu fark, yapım bütçesinin yaklaşık %9'una denk gelir — ihmal edilecek bir tutar değildir. Kendi projeniz için aynı hesabı, kendi yapım tutarınızla yapın: yapım tutarınızı toplam bütçe hesaplama aracıyla çıkarın, ardından ruhsat tarihinize ve net alanınıza göre oranı uygulayın.

5. Tevkifat ve İade: Müteahhit Faturasında Bilmeniz Gerekenler

KDV, yalnızca teslim anında ödenen bir vergi değildir; inşaat süresince de iki konu karşınıza çıkar. Birincisi tevkifattır: bazı yapım işlerinde KDV'nin bir kısmını işi yaptıran öder; yapım işlerinde KDV'nin 4/10'unu işi yaptıranın ödediği belirtilir. Tevkifatın uygulanıp uygulanmayacağı, işin türüne ve alıcının statüsüne göre değişir; kendi sözleşmenizde tevkifat olup olmadığını muhasebecinize sorun.

İkincisi iadedir: müteahhit, alımlarında çoğunlukla %20 KDV öder, satışta %1 hesaplar; aradaki fark indirimle kapanmazsa bu tutar iade olarak istenebilir. 2026'da yıl içinde indirilemeyen tutarın 164.000 TL'yi aşan kısmı iade konusu olur. Bu konu, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitlerin nakit akışını doğrudan etkiler; sözleşme yaparken müteahhidin iade sürecini nasıl yöneteceğini konuşmanızda fayda vardır.

6. Tapu Harcı ve Diğer Vergiler: KDV Dışında Kalanlar

KDV, inşaat vergilerinin yalnızca bir parçasıdır. Satın alma tarafında tapu harcı devreye girer: satışta tapu harcı toplam %4'tür; alıcı %2, satıcı %2 öder (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife). Kendi tapu harcınızı tapu harcı hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz. Ruhsat aşamasında ödenen harçlar ve yapı denetim bedeli için inşaat ruhsatı maliyeti 2026 yazımıza bakın.

Bir uyarı daha: teklif alırken "KDV dahil mi, hariç mi?" sorusunu her teklifte yazılı olarak sorun. KDV hariç verilen bir teklifle KDV dahil verilen bir teklifi karşılaştırmak, elmayla armut karşılaştırmaktır; aradaki fark, 100 m² bir evde 220.000 TL'ye kadar çıkabilir. Sözleşmeye, KDV durumunu açıkça yazdırın.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026

Bu yazıdaki yöntem ve aralıklar hakkında ayrıntı için metodoloji sayfamıza bakın.