Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.
Tapuda "kat irtifakı" yazan bir daire aldığınızda aslında neyin sahibi olursunuz? Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkı bilmeyen çok sayıda alıcı, iskan alınmamış bir binada daire aldığını ancak satış sonrası öğrenir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat irtifakı ve kat mülkiyetinin ne olduğunu, nasıl kurulduğunu ve birbirine nasıl dönüştüğünü anlatıyoruz.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda ileride kat mülkiyetine geçmek üzere arsa payına bağlı kurulan geçici haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Geçiş için yapının tamamı adına yapı kullanma izin belgesi (iskan) gerekir; iskan alındıktan sonra irtifak, tapuda kat mülkiyetine çevrilir.
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (kabul tarihi 23 Haziran 1965, Resmî Gazete 2 Temmuz 1965, sayı 12038) ilgili maddelerine dayanır ve genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Harç ve ücret tutarları için bu yazıda bir rakam verilmiyor, çünkü tapu harçları ve döner sermaye ücretleri tapu müdürlüğü ve belediyeye göre değişir; güncel tutarı işlemden önce ilgili müdürlükten öğrenin.
1. Kanun Ne Diyor? Temel Tanımlar (Madde 1 ve 2)
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesine göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Aynı madde, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri üzerinde ise yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları kurulabileceğini söyler. Yani kanun iki aşamalı bir sistem kurar: önce irtifak, sonra mülkiyet.
Kanunun 2. maddesindeki tanımlar şöyledir: gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul, yalnızca esas yapı kısmına anayapı, ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümlerine bağımsız bölüm, bağımsız bölümün dışında kalıp doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerlere eklenti (örneğin kömürlük, depo, garaj yeri) denir. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, ileride kat mülkiyetine konu olacak yapının bölümleri için kurulan irtifak hakkına ise kat irtifakı denir.
2. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Henüz yapılmamış veya tamamlanmamış yapı | Tamamlanmış yapı |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkı (geçici) | Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet |
| Ön şart | Onaylı proje ve yönetim planı | Yapı kullanma izin belgesi (iskan) |
| Tapu kaydı | Arsa tapusunda irtifak şerhi | Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm tapusu |
| Satış | Devredilebilir, ancak alıcı irtifak alır | Bağımsız bölüm olarak satılır |
En önemli pratik fark şudur: kat irtifaklı bir dairede oturmak için binanın iskanının alınmış olması gerekir; irtifakın kendisi oturma izni değildir. İskan süreci için iskan belgesi nasıl alınır rehberimize bakabilirsiniz.
3. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? (Madde 10 ve 14)
Kanunun 10. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden, yalnızca bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat irtifakının kurulması için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemiyle birlikte, yetkili kurumlarca onaylanan proje ve yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerekir (Madde 14).
Kuruluş aşamasında her bağımsız bölüme, konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı bir arsa payı tahsis edilir. Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken açıkça gösterilir ve bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez (Madde 3). Bu yüzden arsa payı, daire alırken kontrol edilmesi gereken ilk rakamlardandır: payı düşük bir daire, ortak giderlere katılımda ve olası bir kentsel dönüşüm paylaşımında daha küçük bir hak anlamına gelir.
4. Kat Mülkiyetine Geçiş: İskan Şartı ve Gerekli Belgeler
Kanunun 3. maddesine göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilir. Yani geçişin anahtarı iskandır: belediye iskanı düzenlemeden kat mülkiyetine geçiş yapılamaz. Geçiş için tapu müdürlüğüne sunulan belgeler arasında, belediye veya valilik tarafından verilen yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje kopyası, tüm maliklerce imzalanmış yönetim planı, başvuranın kimliği (başkası adına işlem yapılıyorsa noter onaylı vekâletname) ve güncel DASK poliçesi bulunur.
Başvuru, tapu müdürlüğüne doğrudan yapılabileceği gibi Web Tapu üzerinden çevrimiçi randevu alınarak da başlatılabilir. Geçiş tamamlandığında daire, kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilir ve tapu senedinde kat mülkiyeti yazar. Tapu işlemlerinde ödeyeceğiniz harçları önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
5. Arsa Payı Nasıl Hesaplanır? Basit Bir Örnek
Arsa payı, her bağımsız bölümün değeriyle oranlı olarak tahsis edilir. Basit bir örnek: 1.000 m² arsa üzerinde, değerleri birbirine eşit 10 daire varsa her daireye 1.000 / 10 = 100 m² arsa payı düşer. Değerler eşit değilse paylar da eşit olmaz: örneğin zemin kattaki küçük bir daire ile çatı dubleksi aynı arsa payını almaz; pay, projedeki değer oranına göre belirlenir. Bu hesap projedeki değerlere dayanır; sonradan daireye yapılan tadilat payı değiştirmez.
Arsa payı, kentsel dönüşümde de kritik bir rol oynar: dönüşümde paylaşım, arsa payı oranına göre yapılır. Bu yüzden daire alırken yalnızca metrekareye değil, tapudaki arsa payına da bakın. Konuyla ilgili kentsel dönüşüm maliyeti 2026 yazımızda ve kat karşılığı hesaplama aracında detay bulabilirsiniz.
6. Daire Alırken Kontrol Listesi
- Tapuda ne yazıyor? Tapu senedinde "kat irtifakı" mı yoksa "kat mülkiyeti" mi yazdığını kontrol edin; irtifak yazıyorsa iskan durumunu sorun.
- İskan var mı? Binanın yapı kullanma izin belgesini isteyin; iskan yoksa kat mülkiyetine geçiş yapılamaz.
- Arsa payı nedir? Dairenize tahsis edilen arsa payını tapudan okuyun ve diğer dairelerle karşılaştırın.
- Yönetim planı var mı? Binanın yönetim planını isteyin; ortak alan kullanımı ve gider paylaşımı burada yazar.
- Projeye uygunluk: Dairenin onaylı mimari projeye uygun olup olmadığını kontrol edin; projeye aykırı kapatılmış balkon veya büyütülmüş alan, iskan ve geçiş sürecinde sorun çıkarır.
- DASK: Geçiş için güncel DASK poliçesi gerektiğini unutmayın.
Bu kontrolleri yapmadan imzalanan bir satış sözleşmesi, sonradan telafisi zor sorunlar doğurabilir. Şüphe duyduğunuzda tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydını ve belediyeden iskan durumunu resmî olarak sorgulayın.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri için, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere arsa maliki tarafından kurulan ve arsa payına bağlı irtifak hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 1).
❓ Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı tamamlanmamış yapıda geçici bir haktır; kat mülkiyeti tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi (iskan) gerekir.
❓ Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Binanın tamamı için iskan alındıktan sonra, iskan belgesi, onaylı mimari proje, yönetim planı, kimlik ve DASK poliçesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur; irtifak, kat mülkiyetine çevrilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.
❓ Arsa payı nedir ve nasıl hesaplanır?
Arsa payı, her bağımsız bölüme değeriyle oranlı tahsis edilen paydır. Örneğin değerleri eşit 10 daireli bir binada 1.000 m² arsanın her daireye düşen payı 100 m² olur. Pay, sonradan değiştirilemez.
❓ Kat irtifaklı daire alınır mı?
Alınabilir, ancak önce binanın iskan durumunu kontrol edin; iskan yoksa kat mülkiyetine geçiş yapılamaz ve oturma ile satışta sorun yaşanabilir. Tapuda kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi yazdığını mutlaka okuyun.
Maliyetinizi Detaylı Çıkarın:
Projenizin güncel metrekare birim fiyatları, malzeme sarfiyatları ve işçilik giderleriyle anlık bütçe analizini yapmak için ana sayfamızda yer alan inşaat maliyeti hesaplama aracı ile tüm parametreleri ücretsiz olarak simüle edebilirsiniz.Kat Karşılığı Payınızı Hesaplayın
Arsa payınızı ve kat karşılığı inşaat paylaşımınızı ücretsiz hesaplayın.
Son güncelleme: 12 Kasım 2026
Yazar
Mehr Farooq
Kurucu ve Editör — İnşaat Maliyeti ve Fiyat Verileri
Mehr Farooq, MaliyetHesap'ın kurucusu ve içerik editörüdür. Sitedeki maliyet hesapları ve rehberler; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yapı yaklaşık birim maliyet tebliğleri, TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi ve düzenli piyasa fiyat araştırmalarına dayanır. Amacı, ev yaptıranların bütçelerini tahminlerle değil, kaynaklı ve güncel verilerle planlamasına yardımcı olmaktır.
Yazar hakkında →Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — kabul 23 Haziran 1965, Resmî Gazete 2 Temmuz 1965, sayı 12038 (Madde 1, 2, 3, 10 ve 14).
- Lexpera, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) tam metin — Madde 3'te kat irtifakının yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrildiği.
- ehane, “Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Belgeler”, 8 Haziran 2026 — geçiş belgeleri ve Web Tapu başvurusu.
- Konaak, “İskan Nasıl Alınır?”, güncelleme 11 Ocak 2026 — iskanın kat mülkiyetine geçişin ön şartı olduğu.
- MaliyetHesap, iskan belgesi nasıl alınır — iskan süreci (bu serinin eşlikçi yazısı).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Harç tutarları tapu müdürlüğüne ve belediyeye göre değişir; güncel tutarı işlemden önce ilgili müdürlükten öğrenin.