İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzni) Nasıl Alınır, Maliyeti Nedir? 2026

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

Binanız bitti, anahtar elinizde — ama oturabilir misiniz? Cevap, iskan belgesine bağlıdır. İskan belgesi (resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi), yapımı tamamlanan binanın ruhsata, projelere ve imar mevzuatına uygun inşa edildiğini gösteren, ilgili ilçe belediyesi tarafından düzenlenen resmî onay belgesidir. Bu yazıda iskanın ne olduğunu, nasıl alındığını, hangi belgelerin gerektiğini ve maliyetinin nasıl öğrenileceğini adım adım anlatıyoruz.

İskan, 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde düzenlenen bir süreçtir ve belge listesi ile harçlar belediyeden belediyeye değişebilir. Bu yazıdaki belge listesi, yayımlanmış rehberlerin ortak listesidir; başvurmadan önce mutlaka kendi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel listeyi isteyin. Harç tutarları için bu yazıda bir rakam verilmiyor, çünkü belediyelere göre değişen harçlar için tek bir kaynaklı tutar bulunamadı.

1. İskan Belgesi Nedir ve Neden Gereklidir?

İskan belgesi, inşaatı tamamlanmış bir binanın mimari projede belirtildiği şekilde, amacına uygun olup olmadığını onaylayan belgedir. Belge, binanın bitim tarihini, tapu kaydını, adresini, ruhsat bilgilerini, yapı denetim kuruluşunu ve bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini ve sınıflarını içerir. İskan olmadan binada oturmak mevzuata aykırıdır ve kalıcı abonelik işlemlerinde sorun çıkar: elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri iskan belgesine bağlanabilir.

İskanın bir diğer kritik işlevi, kat mülkiyetine geçişin ön şartı olmasıdır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için yapının tamamı için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi gerekir. Yani iskan alınmamış bir binada daireler kat mülkiyetine çevrilemez; tapuda kat irtifakı olarak kalır. Bu konu için kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberimize bakabilirsiniz.

2. Adım Adım İskan Alma Süreci

1. İnşaatı tamamlayın ve yapı denetim raporunu alın: Yapı denetim firması, binanın sığınak, asansör, yangın merdiveni ve mimari projeye uygunluğunu denetler ve iş bitirme tutanakları ile raporunu düzenler.
2. Kurum onaylarını tamamlayın: İtfaiyeden yangın yeterliliği, ilgili kurumdan sığınak onayı ve asansör muayene kuruluşundan tescil belgesi alınır. Binada asansör varsa asansör firmasının belgeleri de dosyaya eklenir.
3. Enerji kimlik belgesini (EKB) çıkarın: Binanın enerji performansını gösteren EKB, yeni yapılarda iskan aşamasında istenir.
4. SGK ve vergi temizliğini yapın: Şantiyede çalışan işçilerin prim borcu olmadığını gösteren SGK ilişiksizlik belgesi ve vergi dairesinden borcu yoktur yazısı alınır. Herhangi bir mali borç varsa belediye iskan onayını bekletir.
5. Belediyeye dilekçeyle başvurun: İnşaat sahibi veya yetkilisi, gerekli belgelerle birlikte ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne başvurur.
6. Belediye yerinde inceleme yapar: Belediye ekipleri binayı projeyle karşılaştırır; kaçak kat, kapalı alan ihlali veya projeye aykırılık varsa onay verilmez, aykırılığın giderilmesi istenir.
7. Belge düzenlenir: Tüm evraklar tamam ve yapı projeye uygunsa belediye yapı kullanma izin belgesini onaylar.

3. İskan Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Gerekli belgeler belediyeden belediyeye değişebilir, ancak genel olarak istenen belgeler şunlardır:

• Yapı kullanma izni başvuru dilekçesi
• Tapu kaydı bilgileri
• Vergi dairesinden borcu yoktur yazısı
• Kanal bağlantı ruhsatı
• Telekom vizesi
• Yapı denetim şirketinin, binanın projeye uygun olarak bitirildiğine dair raporu
• SGK'dan ilişiksizlik belgesi (borcu yoktur yazısı)
• Enerji kimlik belgesi (EKB)
• Binada asansör varsa asansör firması belgeleri
• Yapının dış cephesini gösteren fotoğraflar
• DASK poliçesi (zorunlu deprem sigortası)

Bazı belediyeler ek belge isteyebilir; bazıları ise bazı belgeleri dijital ortamdan kendisi temin edebilir. Başvurudan önce belediyenin güncel listesini almanız, eksik belge yüzünden haftalar kaybetmenizi önler.

4. İskan Ne Kadar Sürer?

Tüm evraklar eksiksiz sunulduğunda iskan belgesinin ortalama 30 ila 60 gün içerisinde düzenlendiği, 27 Ekim 2026 tarihli bir müteahhit rehberinde belirtilmiştir. Bu süre bir ortalamadır; belediyenin iş yoğunluğu, yerinde incelemede çıkabilecek eksikler ve kurum onaylarındaki gecikmeler süreyi uzatabilir. Projeye aykırılık tespit edilirse belediye onayı askıya alır ve aykırılık giderilmeden süreç ilerlemez.

Süreyi kısaltmanın yolu, başvuruyu eksiksiz yapmaktır: SGK ve vergi temizliğini inşaat bitmeden başlatın, EKB'yi son güne bırakmayın ve yapı denetim firmasından raporu erken isteyin. Ruhsat aşamasından itibaren süreci doğru yönetmek için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize de bakabilirsiniz.

5. İskan Maliyeti Nedir? Harçlar Nasıl Öğrenilir?

İskan maliyetinin tek bir rakamı yoktur; çünkü kalemler belediyeden belediyeye değişir. Gider kalemleri şunlardır: belediye iskan harcı ve döner sermaye ücretleri, SGK ilişiksizlik belgesi için ödenmesi gereken prim farkları (varsa), vergi dairesi harçları, sığınak, asansör ve yangın tesisatı uygunluk onay harçları ile DASK poliçe bedeli. Bu kalemlerin tutarı belediyenin tarifesine, binanın büyüklüğüne ve prim borcu durumuna göre değişir; bu yüzden bu yazıda her kalem için bir tutar verilmiyor.

Maliyeti öğrenmenin doğru yöntemi şudur: belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel harç tarifesini isteyin ve SGK'dan prim borcu durumunuzu sorgulayın. Resmî hesaplamalarda esas alınan bir değer olarak tebliğdeki birim fiyatı da bilin: Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği'ne göre III. sınıf konut B için 2026 birim fiyatı 21.050 TL/m²'dir (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, sayı 33157; resmî tebliğ bazlı). 100 m² bir ev için resmî matrah 100 × 21.050 = 2.105.000 TL olur. Bu bir harç tutarı değil, resmi işlemlerde kullanılan birim maliyetin çarpımıdır; ödeyeceğiniz harcı yalnızca belediyeniz söyleyebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde iskan masrafının kime ait olduğu ise sözleşmeye bağlıdır: noter sözleşmesinde aksi yazmıyorsa, iskan belgesinin alınması ve tüm harçlarının ödenmesi yükümlülüğü yükleniciye (müteahhide) aittir. Sözleşmenize "iskan alınmadan bina teslim edilmiş sayılmaz" maddesini ekletmeniz önerilir. İskan dahil tüm gizli giderleri önceden görmek için inşaat gizli maliyetler yazımıza ve toplam bütçe hesaplama aracına bakabilirsiniz.

6. İskansız Binada Oturmanın Riskleri

İskan alınmamış bir binada oturmak mevzuata aykırıdır ve günlük hayatta somut sorunlar çıkarır: kalıcı elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri zorlaşır; daire satışı sırasında alıcılar iskan sorar ve iskan yokluğu pazarlık gücünüzü düşürür; kat mülkiyetine geçiş yapılamaz; ayrıca belediye projeye aykırılık tespit ederse düzeltme ve ceza süreci başlayabilir. Bu riskler yüzünden iskanı "sonra hallederiz" diye ertelemek, binanın değerini ve kullanılabilirliğini düşürür.

Eğer binanızda iskan yoksa ilk adım, belediyeden eksiklerin listesini istemektir: projeye aykırılık mı var, yoksa yalnızca evrak mı eksik? Aykırılık varsa düzeltme maliyeti; evrak eksikse tamamlama süresi netleşir. Tapu işlemlerinde ödeyeceğiniz harçları önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026