Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi 2026

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

Kat karşılığı inşaat, Türkiye'de en çok yapılan ama en çok anlaşmazlık çıkaran sözleşmelerden biridir. Arsa sahibi parasını harcamadan ev sahibi olur, müteahhit arsa almadan inşaat yapar; kâğıt üzerinde herkes kazanır. Sorunlar, sözleşme eksik yazıldığında başlar: pay oranı net değilse, teslim süresi yazılmamışsa, arsa payları en başta devredilmişse veya sözleşme noterde düzenlenmemişse, yıllar süren davalar doğar. Bu yazı, sözleşmenin hukuki yapısını, noterde düzenleme şartını, sözleşmede mutlaka olması gerekenleri ve en büyük riskleri anlatır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmeyi imzalamadan önce taslağı bir avukata inceletin. Rakam tarafını ise kendiniz çıkarın: arsanın yapılaşma hesabı için TAKS-KAKS hesaplama, pay ve daire hesabı için kat karşılığı hesaplama araçlarını kullanın.

1. Kat Karşılığı Sözleşme Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kanundaki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından kararlaştırılan payları yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de bu arsa üzerine binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Hukuki açıdan bu iş iki sözleşmenin birleşimidir: müteahhidin bina yapma borcu (eser sözleşmesi) ve arsa sahibinin, karşılığında müteahhide arsa payı devretme borcu (taşınmaz satış vaadi).

Bu ikili yapı, sözleşmenin neden sıradan bir inşaat sözleşmesinden farklı olduğunu açıklar. Eser sözleşmesi tek başına adi yazılı yapılabilir; ama işin içine taşınmaz devri vaadi girince şekil kuralları sıkılaşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu sözleşmeyi, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren iki tipli karma bir sözleşme olarak tanımlar. Yani kat karşılığı sözleşme, hem inşaat işi hem de tapu işi olduğu için iki rejimin kurallarına birden tabidir.

2. Sözleşmenin Şekli: Noterde Düzenleme Zorunluluğu

Kat karşılığı sözleşmenin en kritik kuralı şekil şartıdır. Türk Medeni Kanunu madde 706 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 237 de taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını öngörür. Tapu Kanunu madde 26 ve Noterlik Kanunu madde 60 da aynı yönde hükümler içerir. Bu yüzden uygulamada kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır.

"Düzenleme şeklinde" ile "onaylama şeklinde" arasındaki farkı bilmek gerekir. Onaylama şeklinde, taraflar sözleşmeyi dışarıda hazırlar ve notere yalnızca imzaları onaylatır; bu, taşınmaz satış vaadi için yeterli görülmeyebilir. Düzenleme şeklinde ise sözleşme noter tarafından düzenlenir; noter, tarafların beyanlarını alır ve sözleşmeyi resmî şekilde kurar. Adi yazılı sözleşme veya sözlü anlaşma ise kural olarak geçersizdir; bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. İstisnalar ve Yargıtay kararlarındaki nüanslar için avukatınıza danışın; ama pratik kural şudur: kat karşılığı sözleşmeyi noterde, düzenleme şeklinde yapın.

Tapu Kanunu madde 26, noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh verilmesine de imkân tanır. Şerh, sözleşmenin tapu kütüğüne işlenmesi demektir; müteahhidin arsayı üçüncü kişiye satmasını veya arsa sahibinin aynı arsayı başkasına vermesini zorlaştırır. Sözleşmeyi yaptıktan sonra şerh verilmesini isteyin; şerh verilmeden geçen her gün, arsanın hukuki durumunda boşluk demektir.

3. Sözleşmede Mutlaka Olması Gerekenler

İyi bir kat karşılığı sözleşme, "kaç daire kime" sorusunun cevabından ibaret değildir. Aşağıdaki maddelerin her biri sözleşmede açıkça yazılmalıdır:

• Taraflar ve arsa payı oranı: Arsa sahibine ve müteahhide düşecek bağımsız bölümler, numaralarıyla ve arsa paylarıyla birlikte yazılmalıdır. "Yarısı senin, yarısı benim" gibi yuvarlak ifadeler yeterli değildir.
• Teminat ve kademeli tapu devri: Arsa sahibinin en büyük korkusu, arsayı devredip yarım bina ile kalmaktır. Müteahhide düşen arsa paylarının tamamı en başta değil, işin ilerleme seviyesine göre kademeli devredilir; örneğin temel, kaba inşaat ve iskan aşamalarında.
• İnşaat süresi ve teslim tarihi: İnşaatın başlama ve bitirme tarihleri, gecikme halinde uygulanacak hükümler ve sürenin nasıl uzatılabileceği yazılmalıdır.
• Malzeme ve işçilik standardı: Kullanılacak malzemenin kalitesi, marka veya sınıf olarak tanımlanmalıdır; "birinci sınıf malzeme" gibi belirsiz ifadeler anlaşmazlık doğurur.
• Ruhsat ve iskan sorumluluğu: Yapı ruhsatının alınması, yapı denetimi ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması kimin sorumluluğunda, sözleşmede açık olmalıdır.
• Masrafların paylaşımı: Harçlar, proje bedelleri, zemin etüdü ve altyapı katılım paylarının kim tarafından ödeneceği yazılmalıdır. Ruhsat ve proje bütçesinin ölçeği için inşaat ruhsatı maliyeti 2026 rehberimize bakın: 100–120 m² evde 175.000–266.000 TL, 200–250 m² evde 270.000–445.000 TL aralığındadır.
• Fesih ve dönme şartları: Sözleşmenin hangi hallerde sona ereceği, yarım kalan inşaatta tarafların haklarının ne olacağı yazılmalıdır. Sözleşme tek taraflı bildirimle sona ermez; tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir.

Sözleşme taslağını imzalamadan önce bir avukata inceletmek, sözleşmenin en ucuz maddesidir. Avukat ücreti, yarım kalan bir inşaatın veya geçersiz bir sözleşmenin bedeliyle kıyaslanamaz. Ayrıca müteahhidin daha önce bitirdiği işleri yerinde görün ve referanslarını kontrol edin; sözleşme ne kadar iyi yazılırsa yazılsın, işi yapacak kişinin geçmişi en iyi göstergedir. Müteahhitle mi yoksa kendi imkânlarınızla mı ilerleyeceğinize karar vermek için müteahhit mi, kendim mi rehberimizi okuyun.

4. Pay Oranı Nasıl Belirlenir? Tek Doğru Yüzde Yoktur

Kat karşılığı görüşmelerde ilk sorulan soru "pay oranı kaç olmalı" olur; oysa bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Pay oranı; arsanın imar hakkına (TAKS ve KAKS), bölgenin değerine ve inşaatın maliyetine göre taraflar arasında belirlenir. İmar hakkı yüksek bir arsada müteahhit daha çok daire yapar; bölge değeri yüksek bir yerde arsa sahibinin payı değerlidir; inşaat maliyeti yüksek bir projede müteahhidin payı artar. Bu üç hesabı çıkarmadan konuşulan her oran, havada kalır.

Hesabı şöyle kurun. Önce arsanın yapılaşma hakkını çıkarın: TAKS-KAKS hesaplama aracıyla toplam inşaat alanını bulun. Sonra inşaatın maliyetini çıkarın: sitede yayımlanan 2026 birim fiyatlarıyla 100 m² dairenin anahtar teslim yapım değeri 2.200.000–3.500.000 TL (22.000–35.000 TL/m², piyasa aralığı) aralığındadır; kaba inşaatı 950.000–1.350.000 TL (9.500–13.500 TL/m², piyasa aralığı) tutar. Bu aralıklar doğrudan çarpımla bulunmuştur: 100 × 22.000 = 2.200.000 TL, 100 × 35.000 = 3.500.000 TL. Resmî matrah ise 100 m² için 100 × 21.050 = 2.105.000 TL olur (resmî tebliğ bazlı). Pay görüşmesinde bu iki hesabı — arsanın imar hakkını ve inşaatın maliyetini — masaya koyun; oran, bu hesapların karşılaştırılmasıyla konuşulur.

Bu yazıda pay oranı için tek bir yüzde verilmez, çünkü oran bölgeye, imar hakkına ve inşaat maliyetine göre değişir ve tek bir yüzde her arsaya uymaz. "Bu bölgede oran %50'dir" gibi genellemelere güvenmeyin; kendi arsanızın hesabını çıkarın ve oranı o hesaba göre konuşun. Kat karşılığı hesaplama aracı, pay ve daire hesabınızı çıkarmak içindir.

5. En Büyük Riskler ve Korunma Yolları

Tablodaki risklerin ortak noktası, hepsinin sözleşme yazılırken önlenebilir olmasıdır. Yarım kalan inşaat, kademeli devirle; geçersiz sözleşme, noter şekliyle; üçüncü kişiye satış, tapu şerhiyle; iskan sorunu, sorumluluk maddesiyle önlenir. Sözleşme imzalandıktan sonra bu korumaları eklemek çok daha zordur. Ayrıca inşaat süresince toplam bütçe hesaplama aracıyla hakedişleri takip edin ve her aşamada yapılan işi sözleşmedeki aşama tanımıyla karşılaştırın.

6. Süreç Adım Adım: Tekliften Teslime

1. Değerleme ve imar hesabı: Arsanın imar hakkını ve inşaat maliyetini çıkarın; pay görüşmesine bu hesaplarla girin.
2. Müteahhit araştırması: Müteahhidin bitirdiği işleri yerinde görün, referanslarını ve yetki belgesini kontrol edin.
3. Taslak ve avukat incelemesi: Sözleşme taslağını hazırlatın ve imzalamadan önce bir avukata inceletin.
4. Noterde düzenleme: Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın ve tapuya şerh verilmesini isteyin.
5. Ruhsat ve inşaat: Yapı ruhsatı alınır, inşaat aşama aşama ilerler; her aşamada hakediş ve seviye tespiti yapılır.
6. Kademeli devir ve iskan: Arsa payları aşamalara göre devredilir; inşaat bitince yapı kullanma izin belgesi alınır ve daireler teslim edilir.

Bu adımların hiçbirini atlamayın; özellikle dördüncü adım — noter şekli ve tapu şerhi — atlanırsa, diğer adımların tamamı hukuki zeminsiz kalır. Anahtar teslim inşaatın kapsamını ve bütçe dağılımını görmek için anahtar teslim inşaat maliyeti 2026 rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.