Arsa Alırken Kontrol Listesi 2026: Vergi ve Harçlar Dahil

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

Arsa almak, ev almaktan daha fazla ön kontrol ister. Evde gördüğünüz şey bellidir; arsada ise asıl değer, tapu kaydında ve imar planında saklıdır. İmar hakkı olmayan bir parsel, ne kadar ucuz olursa olsun ev yapmaya yaramaz; üzerinde haciz olan bir parsel ise tapu devrinde karşınıza çıkar. Bu yazı, arsa alırken yapılması gereken kontrolleri sırayla anlatır: tapu, imar, zemin, vergi ve harçlar, bütçe ve sözleşme. Listenin tamamını alım yapmadan önce bitirin; eksik kalan her madde, sonradan para ve zaman olarak döner.

Kontrollerin çoğu ücretsizdir: tapu kaydını Web Tapu üzerinden, imar durumunu belediyeden, parsel sınırlarını kadastro haritasından öğrenebilirsiniz. Ücretli olan tek ciddi kalem, zemin etüdü ve değerleme raporudur; o da arsanın fiyatının yanında küçüktür. Vergi ve harç hesabınızı tapu harcı hesaplama aracıyla, yapılaşma hesabınızı TAKS-KAKS hesaplama aracıyla çıkarın.

1. Tapu Kontrolü: Vasfı, Hisseleri ve Şerhleri Okuyun

İlk adım tapu kaydını okumaktır. Tapu kaydında şu dört bilgiyi kontrol edin. Birincisi, vasıf: "arsa" mı yazıyor, "tarla" mı? Tarla vasfındaki parselde ev yapma hakkı çok sınırlıdır; tarla ile arsa arasındaki farkı imar, vergi ve yapılaşma başlıklarıyla karşılaştıran rehberimizi okuyun. İkincisi, hisse durumu: parsel tek kişiye mi ait, hisseli mi? Hisseli tapuda tüm paydaşların onayı olmadan ifraz ve inşaat yapılamaz. Üçüncüsü, takyidat: ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya şerh var mı? Bu kayıtlar tapu devrini engeller veya devraldığınızda size geçer. Dördüncüsü, yüzölçüm ve sınırlar: tapudaki alan ile kadastro haritasındaki alan uyuşuyor mu?

Tapu kaydını Web Tapu sistemi üzerinden alabilirsiniz; satıcıdan güncel tapu kayıt örneğini isteyin ve üzerindeki ada, parsel ve mahalle bilgilerini imar durum belgesiyle karşılaştırın. Ayrıca parselin kadastro yoluna cephesi olup olmadığını kontrol edin: yolu olmayan parsele inşaat ruhsatı verilmez ve tarlada bağ evi için en az 25 metre yol cephesi şartı aranır. Yolu, sınırı veya vasfı belirsiz bir parseli, "sonradan düzelir" düşüncesiyle almayın.

2. İmar Durumu: TAKS, KAKS ve Çekme Mesafeleri

İkinci adım, belediyeden imar durum belgesini almaktır. Bu belgede arsanın TAKS (taban alanı kat sayısı) ve KAKS (kat alanı kat sayısı) değerleri ile çekme mesafeleri yazar. TAKS, arsanın ne kadarına bina oturtabileceğinizi; KAKS ise toplamda kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi gösterir. İlanda geçen "%40 imarlı, iki kat" gibi ifadeleri bu belgeyle mutlaka doğrulayın; küçük bir arsada TAKS ve KAKS değerleri, yapabileceğiniz evin boyutunu ciddi ölçüde sınırlayabilir.

Örnek hesap: 500 m² arsanız ve TAKS 0,40, KAKS 0,80 olsun. Taban oturumu 500 × 0,40 = 200 m², toplam inşaat alanı 500 × 0,80 = 400 m² olur. Yani bu arsaya tabanı 200 m²'yi geçmeyen, toplamı 400 m²'yi geçmeyen bir yapı yapabilirsiniz. 100 m² tek katlı bir ev bu arsaya rahatça sığar; ama 400 m²'lik bir villa planlıyorsanız KAKS sınırına takılırsınız. Kendi hesabınızı TAKS-KAKS hesaplama aracıyla çıkarın ve sonucu imar durum belgesindeki değerlerle karşılaştırın.

İmar durum belgesinde ayrıca kullanım fonksiyonu yazar: konut, ticaret, turizm veya karma. Konut yapmayı planladığınız arsanın fonksiyonu konut olmalıdır; ticaret imarlı arsaya konut yapmak için plan değişikliği gerekir. Plan notlarını da okuyun: bazı planlarda bahçe mesafesi, kot farkı veya cephe şartı gibi ek kurallar vardır. Köy yerleşik alanı içindeki parsellerde ise 3194 sayılı İmar Kanunu madde 27 kapsamında farklı kurallar uygulanabilir; köy parseli alıyorsanız bunu ayrıca sorun.

3. Zemin, Yol ve Altyapı: Görünmeyen Maliyetler

Üçüncü adım, arsanın fiziksel durumunu kontrol etmektir. Zemin etüdü raporu olmadan temel tipi seçilemez: sağlam zeminde radye temel yeterli olurken, zayıf veya dolgulu zeminde derin temel gerekebilir ve bu, kaba inşaat kalemini ciddi ölçüde büyütür. Arsayı almadan önce zemin etüdü yaptırmanız her zaman mümkün olmayabilir; ama en azından çevredeki yapıların temel tipini, arsanın eğimini ve su baskını izlerini gözlemleyin. Zemin etüdü maliyetleri için zemin etüdü maliyeti rehberimize bakın.

Yol ve altyapı da bütçeyi etkiler: arsanın ana yola uzaklığı, kanalizasyon hattına mesafesi ve elektrik-su bağlantı imkânı, hafriyat ve bağlantı giderlerini değiştirir. Yolu olmayan parsele ruhsat verilmez; yolu olup da altyapısı olmayan parselde bağlantı bedelleri size çıkar. Parselin eğimi de önemlidir: eğimli arsada hafriyat ve istinat duvarı maliyeti artar. Bu kalemler metrekareye değil, arsaya bağlıdır ve ancak keşif sonrası netleşir.

4. Vergi ve Harçlar: Alım Anında Ne Ödersiniz?

Dördüncü adım, vergi ve harç hesabıdır. Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca satış bedeli üzerinden toplam %4 oranında alınır; kanunen %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan tahsil edilir. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergi değerinden düşük olamaz. Aşağıdaki tablo, farklı beyan bedellerinde harcı gösterir:

Tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli de ödenir; bu bedel sabit değildir, taşınmazın bulunduğu il ve ilçeye göre belirlenen yöresel katsayı üzerinden hesaplanır. Bu yazıda tek bir döner sermaye tutarı verilmez, çünkü tutar yöresel katsayıya göre değişir; tapu müdürlüğünden başvuru sırasında öğrenin. Ayrıca beyan bedelini düşük göstermek pahalı bir hatadır: 7566 sayılı Kanun uyarınca bedeli eksik beyan etmenin cezası, aradaki fark üzerinden %100 vergi ziyaı cezasıdır. Gerçek bedeli beyan edin.

Alımdan sonraki yıllık yük de emlak vergisidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca arsa oranı binde 3, arazi oranı binde 1'dir; büyükşehir sınırlarında oranlar iki katına çıkar, yani arsada binde 6, arazide binde 2 olur. Vergi değeri 1.500.000 TL olan bir arsada büyükşehir dışında yıllık vergi 4.500 TL, büyükşehirde 9.000 TL olur. Emlak vergisine ek olarak verginin %10'u oranında katkı payı tahsil edilir. Vergi her yıl mayıs ve kasım aylarında iki taksitte ödenir.

5. Bütçe: Arsa Bedeli + İnşaat Bedeli + Ruhsat

Beşinci adım, toplam bütçeyi çıkarmaktır. Arsa bedeli, inşaat bedelinden ayrı tutulur; ama ikisini birlikte planlamazsanız arsaya paranızı bitirip inşaata başlayamazsınız. İnşaat tarafı için sitede yayımlanan 2026 aralıklarını kullanın: 100 m² evin anahtar teslim maliyeti 2.200.000–3.500.000 TL (22.000–35.000 TL/m², piyasa aralığı), kaba inşaatı 950.000–1.350.000 TL (9.500–13.500 TL/m², piyasa aralığı) aralığındadır. Ruhsat ve proje bütçesi ise 100–120 m² evde 175.000–266.000 TL aralığındadır. Bu tutarlar doğrudan çarpımla bulunmuştur: 100 × 22.000 = 2.200.000 TL, 100 × 35.000 = 3.500.000 TL.

Resmî matrahı da bilin: Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği'ne göre III. sınıf konut B birim fiyatı 2026'da 21.050 TL/m²'dir (resmî tebliğ bazlı). 100 m² ev için resmî matrah 100 × 21.050 = 2.105.000 TL olur. Bu rakam piyasa fiyatı değil, resmi işlemlerde kullanılan birim maliyettir. Arsa bedeli, inşaat bedeli ve ruhsat bütçesini toplayıp üzerine sitede yayımlanan rehberlerde önerilen %10–15 güvenlik payını ekleyin; toplamı toplam bütçe hesaplama aracıyla çıkarın. Kredi kullanmayı düşünüyorsanız konut kredisi hesaplama aracıyla taksit hesabınızı da önceden görün.

6. Son Kontrol Listesi: İmzalamadan Önce

Listenin tamamını bitirmeden kapora ödemeyin; kapora ödediyseniz bile tapu devrinden önce tapu kaydını yeniden kontrol edin, çünkü kayıtlar değişebilir. Satış sözleşmesinde harç paylaşımını, teslim tarihini ve beyan bedelini yazılı olarak netleştirin. Ruhsat süreci hakkında yapı ruhsatı nasıl alınır 2026 rehberimizi okuyun; alım sonrası ilk adımınız imar durum belgesiyle birlikte ruhsat dosyasını hazırlamak olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.