Ev Yapmak mı, Satın Almak mı Mantıklı? 2026 Karşılaştırması

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

Ev sahibi olmak isteyen herkesin önüne çıkan ilk soru budur: sıfırdan ev yapmak mı, hazır bir ev satın almak mı? İki yolun da savunucuları vardır; yapmak isteyenler "kendi evimi kendi zevkime göre yaparım" der, satın almak isteyenler "bir yıl şantiyeyle uğraşacağıma anahtarı alıp otururum" der. İkisi de haklı olabilir — çünkü doğru cevap, sizin arsa durumunuza, bütçenize ve ne kadar bekleyebileceğinize bağlıdır. Bu yazı, iki yolu aynı cetvelle ölçer: yapmanın maliyetini kalem kalem, satın almanın maliyetini formül olarak ortaya koyar ve kararı bir formüle bağlar. Satın alma tarafında tek bir "hazır ev fiyatı" verilmez; çünkü hazır ev fiyatı şehre, semte ve binanın yaşına göre değişir ve tek bir rakamla ifade edilemez. Onun yerine, kendi bulduğunuz ilan fiyatına uygulayacağınız formülü veriyoruz.

Bu yazıdaki tüm yapım tutarları arsa bedeli hariçtir ve 2026 yılı fiyatlarıyla verilmiştir. Satın alma tarafındaki tapu harcı oranı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na dayanır ve kaynaklarda belirtilmiştir.

1. Ev Yapmanın Maliyeti: 100 m² Örneği

Yapmanın maliyetini hesaplamak, satın almanınkinden daha kolaydır çünkü kalemler bellidir: kaba inşaat, ince işler, tesisat, proje ve ruhsat giderleri. 2026 yılı piyasa aralığıyla, 100 m² bir evin anahtar teslim maliyeti 22.000 – 35.000 TL/m² (piyasa aralığı) aralığındadır; yani 100 × 22.000 = 2.200.000 TL ile 100 × 35.000 = 3.500.000 TL. Kaba inşaat 9.500 – 13.500 TL/m² (piyasa aralığı) aralığındadır; 100 m² için 950.000 – 1.350.000 TL eder.

Bu rakamlara iki kalem daha eklenir. Birincisi, proje ve ruhsat giderleridir: mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, zemin etüdü, yapı denetim ve belediye harçları toplam bütçenin yaklaşık %8'ini oluşturur; 100 m² örnekte bu, 2.200.000 × 0,08 = 176.000 TL ile 3.500.000 × 0,08 = 280.000 TL aralığına denk gelir. İkincisi, güvenlik payıdır: şantiyede ortaya çıkan beklenmeyen masraflar için bütçenin %10–15'ini ayırmak gerekir; 100 m² örnekte bu pay 220.000 – 525.000 TL eder. Bu iki kalem, anahtar teslim aralığının içinde kısmen yer alır; yine de bütçenizi planlarken ayrı ayrı kontrol edin. Arsa bedeli bu rakamların dışındadır — arsa, yapım maliyetinden ayrı ve çoğu zaman ondan daha büyük bir kalemdir. Yapım bütçesinin ayrıntısı için 100 m² ev maliyeti 2026 ve müstakil ev maliyeti 2026 rehberlerimize bakabilirsiniz.

2. Satın Almanın Maliyeti: İlan Fiyatı + Gizli Giderler

Hazır ev satın alırken ödenen tutar, ilan fiyatından ibaret değildir. İlan fiyatına eklenen kalemler şunlardır:

• Tapu harcı: Satışta tapu harcı, satış bedelinin toplam %4'üdür; alıcı %2, satıcı %2 öder (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife). Örneğin 5.000.000 TL'lik bir dairede alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL harç öder; toplam harç 200.000 TL olur. Buna tapu müdürlüğünün döner sermaye bedeli eklenir.
• Emlakçı hizmet bedeli: Emlakçı aracılığıyla alım yapılıyorsa hizmet bedeli ödenir; oran ve KDV durumu sözleşmeye göre değişir, imzalamadan önce yazılı olarak netleştirin.
• Konut kredisi masrafları: Krediyle alımda dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve DASK gibi kalemler eklenir; kredi maliyetini konut kredisi hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.
• Tadilat ve taşınma: İkinci el evlerde boya, tesisat yenileme ve beyaz eşya gibi kalemler, ilan fiyatının üzerine eklenir; bu tutar evin durumuna göre sıfırdan yüz binlerce liraya kadar çıkabilir.

Satın alma formülü şudur: toplam sahip olma maliyeti = ilan fiyatı + alıcı tapu harcı (%2) + döner sermaye + emlakçı bedeli + kredi masrafları + tadilat. Kendi bulduğunuz ilan fiyatını bu formüle koyun; ortaya çıkan tutarı, aynı büyüklükte bir evi yapmanın maliyetiyle karşılaştırın. Tapu harcınızı tam olarak çıkarmak için tapu harcı hesaplama aracını kullanın.

3. Karşılaştırma Tablosu: Yapmak mı, Satın Almak mı?

Tablo, iki yolun birbirinin zıddı olduğunu gösterir: yapmak, kontrol ve kişiselleştirme sunar ama zaman ve risk ister; satın almak, hız ve kesinlik sunar ama seçimi mevcut stokla sınırlar. Hangisinin "daha ucuz" olduğu, tabloya değil, sizin arsanıza ve bulduğunuz ilana bağlıdır.

4. Hangi Durumda Hangisi Mantıklı?

Yapmak mantıklıdır, eğer: arsanız zaten varsa; arsa bedeli bütçeden çıktığı için yapım maliyeti tek başına satın almayla karşılaştırılabilir hâle gelir. Ayrıca kendi planınızı istiyorsanız, geniş bir bahçe veya müstakil yaşam istiyorsanız ve inşaatı takip edecek zamanınız varsa yapmak öne çıkar. Prefabrik gibi alternatifleri de düşünüyorsanız prefabrik ev maliyeti 2026 yazımıza bakın.

Satın almak mantıklıdır, eğer: arsanız yoksa ve arsa almak bütçenizi aşıyorsa; merkezi bir semtte, okula ve işe yakın oturmak istiyorsanız; hemen taşınmanız gerekiyorsa; veya inşaat riskini üstlenmek istemiyorsanız. İkinci el alımda ise binanın deprem yönetmeliğine uygunluğunu, tesisat durumunu ve ortak giderlerini mutlaka kontrol edin; ucuz görünen bir evin tadilatı, yapım maliyetini geçebilir.

5. Karar Formülü: Toplam Sahip Olma Maliyeti

Kararı duyguyla değil, formülle verin. İki toplamı yan yana koyun:

1. Yapım toplamı: arsa bedeli + anahtar teslim yapım maliyeti (100 m² için 2.200.000 – 3.500.000 TL, piyasa aralığı) + proje ve ruhsat giderleri + %10–15 güvenlik payı.
2. Satın alma toplamı: ilan fiyatı + alıcı tapu harcı (ilan fiyatının %2'si) + döner sermaye + emlakçı bedeli + kredi masrafları + tadilat.

Yapım toplamı satın alma toplamından belirgin düşükse ve inşaatı takip edecek zamanınız varsa, yapmak mantıklıdır. İki toplam birbirine yakınsa, hız ve kesinlik satın almayı öne çıkarır. Arsa bedeli sıfırsa — yani arsanız miras veya önceden alınmışsa — yapım genellikle daha avantajlı çıkar; çünkü satın alma tarafında arsa değeri zaten ilan fiyatının içindedir. Kendi rakamlarınızı toplam bütçe hesaplama aracıyla çıkarıp iki toplamı yan yana koyun.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026

Bu yazıdaki yöntem ve aralıklar hakkında ayrıntı için metodoloji sayfamıza bakın.