Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı ve Haklar 2026

Son güncelleme: 12 Kasım 2026 · Kaynaklar yazının sonundadır.

Kentsel dönüşümde en çok anlaşmazlık çıkaran konu, paranın kendisi değil, kararın nasıl alınacağıdır. Bir binada on daire sahibi varsa ve yedisi yıkıp yeniden yapmak istiyor, üçü istemiyorsa ne olur? Cevap, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesindedir: karar, arsa payları toplamının en az üçte iki (2/3) çoğunluğuyla alınır. Bu yazı, o kuralın nasıl işlediğini, karara katılmayan malikin başına ne geldiğini ve hak sahiplerinin hangi haklara sahip olduğunu adım adım anlatır. Maliyet hesabı ve kira yardımı bu yazının konusu değildir; onlar için kentsel dönüşüm maliyeti 2026 ve kentsel dönüşümde kira yardımı ve hak sahipliği yazılarımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kendi binanızda karar aşamasına geldiyseniz, tutanak ve tebligat adımlarını bir avukatla birlikte yürütmeniz en güvenli yoldur. Aşağıdaki tüm bilgiler, 6306 sayılı Kanun'un metni ve konuyla ilgili yayımlanmış hukuk yazılarından derlenmiştir; kaynaklar yazının sonundadır.

1. 2/3 Çoğunluk Kuralı Nedir? Arsa Payı mı, Kişi Sayısı mı?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceğini söyler. Bu cümlenin iki kritik sonucu vardır.

• Esas olan arsa payıdır, kişi sayısı değil. On malikten altısının arsa payı toplamı %70 ise karar alınabilir; yedi malikin payı toplamı %60 ise alınamaz. Tapudaki arsa payınız, oyunuzun ağırlığını belirler.
• Paydaşlık şartı aranmaz. Kanuna 2016'da eklenen ibareyle, karar verilirken bir malikin riskli yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaz; parseldeki hissesi oranında oy kullanılır.
• Karar, yıkımdan önce alınır. Malikler, riskli binanın yıkılmasından önce 2/3 çoğunlukla kendi aralarında yıkım ve yeniden yapım şartlarında anlaşabilir.

Bu noktada yaygın bir yanılgıyı düzeltelim: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki olağan toplantı çoğunluklarıyla 6306'daki 2/3 kuralı aynı şey değildir. Kentsel dönüşüm kararı, 6306 sayılı Kanun'un kendi düzenine tabidir ve arsa payı esasına dayanır. Binanız riskli yapı olarak tespit edilmeden önce bu kural işlemez; önce riskli bina tespiti yapılır, sonra dönüşüm kararı gündeme gelir.

2. 2/3 Kararı Nasıl Alınır? Adım Adım Süreç

Karar, bir toplantıda el kaldırarak değil, yazılı ve kayıtlı bir süreçle alınır. Uygulamada izlenen adımlar şöyledir:

1. Riskli yapı tespiti kesinleşir. Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşun raporuyla bina riskli yapı olarak tespit edilir ve bu tespit maliklere tebliğ edilir.
2. Malikler toplantıya çağrılır. Tüm maliklere, gündemi dönüşüm kararı olan bir toplantı için çağrı yapılır. Çağrının her malike ulaştığını ispatlayacak şekilde yapılması önemlidir.
3. Karar tutanağa bağlanır. Toplantıda alınan karar — yeniden yapım mı, kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı — tutanakla yazıya geçirilir ve katılan malikler tarafından imzalanır.
4. Arsa payları hesaplanır. Karara katılanların tapudaki arsa payları toplanır; toplamın parselin arsa payı toplamının en az 2/3'üne ulaşıp ulaşmadığı kontrol edilir.
5. Karar idareye bildirilir. Alınan karar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne bildirilir; karara katılmayan maliklere de tebliğ edilir.

Bu sürecin en sık hata yapılan noktası tebligattır. Karara katılmayan bir malike kararın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sonraki satış ve dava süreçlerinde itiraz sebebi olur. Bu yüzden çağrı ve tebliğ adımlarını yazılı belgeyle takip edin; sözlü mutabakatla yetinmeyin.

3. Karara Katılmayan Malik Ne Olur? Pay Satışı ve Dava Hakkı

2/3 çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan azınlık maliklerin payları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir. Bu, azınlığın mülkiyet hakkının keyfi biçimde elinden alınması demek değildir; satış, kanunda öngörülen usulle ve bedel karşılığında yapılır. Azınlık malikin elinde iki önemli hak kalır:

• Bedel tespiti davası açma hakkı: Payının satış bedelinin düşük tespit edildiğini düşünen malik, bedelin tespiti için dava açabilir.
• Kararın iptali için dava açma hakkı: Kararın usulsüz alındığını — örneğin arsa payı hesabının yanlış yapıldığını veya tebligatın usulüne uygun olmadığını — düşünen malik, iptal davası açabilir. Ancak süreç tamamlanmışsa, tamamlanmış kararların kabul edilmesi gerekebilir.

Kiracıların durumu farklıdır: kiracılar mülkiyet hakkına sahip olmadıkları için dönüşüm kararını doğrudan etkileyemez. Ancak kiracıların da tahliye süreci ve kira yardımı gibi konularda kendi hakları vardır; bu haklar kira yardımı ve hak sahipliği yazımızda anlatılmıştır.

4. Malikler 2/3 Çoğunlukla Anlaşamazsa Ne Olur?

Kanun'un 6. maddesinin ikinci fıkrası, maliklerin 2/3 oranında kendi aralarında anlaşamamaları hâlinde önce kamulaştırma yapılmasını ve sonrasında riskli yapıların yeniden yapılması konusunda devletin yetkili kılınmasını öngörür. Yani uzlaşma sağlanamazsa süreç tıkanmaz; idare devreye girer ve taşınmazlar kamulaştırılarak dönüşüm kamu eliyle yürütülür. Bu, malikler açısından en son başvurulacak yoldur çünkü kamulaştırma bedeli, maliklerin kendi aralarında anlaşıp müteahhitle pazarlık ederek elde edebilecekleri koşullardan farklı olabilir.

Bu yüzden 2/3 çoğunluğa ulaşmak, yalnızca bir oylama meselesi değil, aynı zamanda bir pazarlık meselesidir: çoğunluk, azınlığı sürece katmak için yeni projede daire paylaşımı, kira yardımı süresince destek ve inşaat süresince bilgilendirme gibi konularda uzlaşma arar. Uzlaşma sağlanırsa hem süreç hızlanır hem de kamulaştırma riski ortadan kalkar.

5. Hak Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

6306 sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde maliklerin sahip olduğu başlıca haklar şunlardır:

• Yeni yapıda bağımsız bölüm edinme hakkı: Yeniden yapılan binada, arsa payı oranında yeni bir bağımsız bölüm edinme hakkı.
• Yenileme yöntemini seçme hakkı: İsteyen hak sahipleri anlaşarak yapıyı müteahhide verebilir veya kendi imkânlarıyla yenileyebilir.
• Devlet desteklerinden yararlanma hakkı: Kira yardımı, faiz destekli kredi ve vergi muafiyetleri gibi teşviklerden yararlanma.
• Sözleşme özgürlüğü: Müteahhitle imzalanacak sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaşımını, teslim süresini ve cezai şartları ayrıntılı belirleme hakkı.
• İtiraz ve dava hakkı: Riskli yapı tespitine, 2/3 kararına ve pay satışına karşı kanunda öngörülen sürelerde itiraz ve dava açma hakkı.

Bu hakların karşılığında yükümlülükler de vardır: 2/3 çoğunlukla alınan kararlara uyma yükümlülüğü, binanın tahliyesi ve yıkımı sürecinde idareyle iş birliği yapma yükümlülüğü bunlardandır. Hak ve yükümlülük dengesini bozan en yaygın hata, sözleşme imzalanırken paylaşım oranlarının ve teslim koşullarının yazılı olarak netleştirilmemesidir.

6. Yeniden Yapımın Maliyeti: Karar Verirken Bilmeniz Gereken Rakamlar

2/3 kararı alınırken maliklerin en çok sorduğu soru, yeniden yapımın kendilerine ne kadara mal olacağıdır. Bu sorunun cevabı, kat karşılığı mı yoksa bedel karşılığı mı yapılacağına göre değişir. Kat karşılığı modelde müteahhit, arsa payı karşılığında belirli sayıda daire alır; maliklerin cebinden nakit çıkmaz ama daire sayısı azalır. Bedel karşılığı modelde ise malikler inşaat bedelini öder ve tüm daireler kendilerinde kalır. Hangi modelin size uygun olduğunu çıkarmak için kat karşılığı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Bedel karşılığı modelde, 2026 yılı piyasa aralığıyla yeniden yapım maliyeti şöyledir: anahtar teslim 22.000 – 35.000 TL/m² (piyasa aralığı). 100 m² bir daire için bu, 100 × 22.000 = 2.200.000 TL ile 100 × 35.000 = 3.500.000 TL aralığı demektir. Resmî matrah ise ayrı bir kalemdir: Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği'ne göre III. sınıf konut B için 21.050 TL/m² (resmî tebliğ bazlı) olduğundan, 100 m² için resmî matrah 2.105.000 TL olur. Bu rakam bir piyasa fiyatı değil, resmi işlemlerde kullanılan birim maliyettir. Toplam bütçenizi çıkarmak için toplam bütçe hesaplama aracını ve Yarısı Bizden hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

7. Sözleşme İmzalamadan Önce Kontrol Listesi

2/3 kararı alındıktan sonra en kritik adım, müteahhitle imzalanacak sözleşmedir. Sözleşme, kararın kâğıt üzerindeki karşılığıdır; eksik yazılan her madde, şantiyede anlaşmazlığa dönüşür. İmzalamadan önce şu maddeleri kontrol edin:

1. Paylaşım oranları: Yeni binada her malikin hangi daireyi, hangi arsa payı karşılığında alacağı yazılı mı?
2. Teslim süresi ve cezai şart: İnşaatın biteceği tarih ve gecikme hâlinde uygulanacak kesinti sözleşmede var mı?
3. Kira yardımı ve tahliye takvimi: Tahliye tarihi, kira yardımı süresi ve ödemelerin kimin tarafından yapılacağı net mi?
4. Teminat: Müteahhit, işi yarım bırakma riskine karşı teminat veya banka teminat mektubu veriyor mu?
5. Fesih şartları: Müteahhit bir yıl içinde inşaata başlamazsa veya işi durdurursa sözleşmeden dönme koşulları yazıyor mu? (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine eklenen fıkra, 2/3 kararla sözleşmeden dönülmesini kolaylaştırır.)

Bu kontrol listesi bir avukat incelemesinin yerini tutmaz; sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata göstermeniz, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çoğunu önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 12 Kasım 2026

Bu yazıdaki yöntem ve aralıklar hakkında ayrıntı için metodoloji sayfamıza bakın.